Аналитический центр АСТОРИУС: коммерческая недвижимость остаётся хребтом инвестиционного портфеля

Аналитический центр Корпорации недвижимости АСТОРИУС завершил исследование целесообразности инвестиций в коммерческую недвижимость в условиях высокой ключевой ставки. В августе 2026 года средняя максимальная ставка по рублёвым вкладам в десяти крупнейших банках достигла 12,89%, по отдельным продуктам до 16,5-19%. При этом банки повышают доходность депозитов после снижения ключевой ставки, опасаясь перетока капитала в реальные активы. Тем не менее, аналитики АСТОРИУС подтверждают: недвижимость остаётся хребтом инвестиционного портфеля.

Кумулятивный эффект – главное преимущество

В отличие от депозитов, дающих лишь процентный доход, коммерческая недвижимость генерирует доход по двум каналам: регулярный арендный поток и рост стоимости актива. По оценкам экспертов, общая доходность коммерческих объектов с учётом капитализации достигает 16-20% годовых, арендная плата растёт за счёт индексации, а стоимость объекта увеличивается вслед за рынком.

Сроки окупаемости коммерческой недвижимости радикально отличаются от жилой: вложения в коммерческие объекты окупаются в среднем за 8,3-8,7 года против 24,4 года для жилья. Валовая доходность от сдачи однокомнатной квартиры снизилась до 4,1%, тогда как коммерческая недвижимость в крупных городах демонстрирует доходность в диапазоне 9-12% годовых.

Лайт индастриал – главная звезда рынка

Безусловным лидером инвестиционного спроса в 2026 году стал сегмент лайт индастриал. За последние шесть лет стоимость объектов в Московском регионе выросла в 2,8 раза. Этот сегмент вошёл в топ-3 самых доходных инструментов, уступив лишь золоту. Доходность объектов оценивается в 8-15% годовых при окупаемости около 7-8 лет. Сформировавшийся дефицит площадей в южных регионах дает отличную точку роста.

Стрит-ритейл и ГАБы: стабильность и доходность

Сегмент стрит-ритейла в 2026 году остаётся сбалансированным: доходность составляет 8-9% годовых с понятным и предсказуемым арендным потоком. За последние двенадцать месяцев стоимость помещений для супермаркетов в формате стрит-ритейла увеличилась на 14%. Ставка капитализации достигла 8,8% против 8,7% у крупных ГАБов и 7,7% у ГАБов площадью до 300 кв. м.

Готовый арендный бизнес (ГАБ), помещения с действующим арендатором и долгосрочным договором, остаётся самым понятным способом входа в коммерческую недвижимость. Средняя доходность ГАБ с учетом роста стоимости составляет свыше 20% годовых, а в целом доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости без учета роста стоимости находится в диапазоне 8-12%.

Почему недвижимость выигрывает у депозитов

На первый взгляд, депозит под 12,5-15% выглядит привлекательнее. Однако ставки по вкладам будут снижаться вслед за ключевой ставкой. Банки повысили ставки после снижения ключевой, опасаясь в том числе перетока капитала в недвижимость, что подтверждает её статус надёжного актива.

Недвижимость даёт долгосрочный предсказуемый доход, защищённый от инфляции и валютных колебаний. Кроме того, коммерческий объект можно использовать как инструмент для получения дополнительного финансирования: кредитование под залог, возвратный лизинг, структурирование в ЗПИФы. Депозит таких возможностей не даёт.

Рекомендации Аналитического центра

Аналитический центр АСТОРИУС рекомендует инвесторам использовать профессиональные метрики: Cap Rate, IRR и NPV. Эти показатели позволяют видеть реальную доходность с учётом всех факторов. По оценкам центра, ставки капитализации коммерческих объектов в первом полугодии 2026 года составили 11-12,5% для офисов, для складов соср 12,5%, а для торговой недвижимости – 12-14%.

Аналитический центр Корпорации недвижимости АСТОРИУС продолжает мониторинг рынка и готов предложить инвесторам индивидуальные стратегии входа в коммерческую недвижимость.